在 2024 年第一季度宏观经济形势分析会上 的发言: 新质生产力: 内涵、测度和机会
非常高兴今天有机会跟大家汇报一下我们对新质生产 力的一些粗浅的感受。
今天我主要讲的是新质生产力的内涵、测度和市场的机 会。从事资本市场的人士，包括学界或者投资界、研究界， 新质生产力是目前这个阶段非常热的一个探讨的问题，任何 问题都有一个背景，这个背景也是非常重要。所以，我们做 研究的时候也是把研究的背景看成非常关键的一环。我们现 在处于什么样的背景？是非常激烈的新旧交替的阶段。一方 面一季度数据出来大家看到经济增长是非常不错的，甚至是 超预期。另一方面，从价格指数来看，有专家指出来中国是 不是有通缩的风险。所以， 很多矛盾在一起。另外，全球来 看，也有几个非常不寻常自一些现象， 比如全球的原油价格 基本上在前年开始已经脱离美元指数，全球的铜的价格跟中 国需求驱动的螺纹钢的价格也在一两年前发生了很大的裂 口。中国的房地产的发展跟整个中国的宏观经济也是出现一 个裂口。所以，从全球包括中国来看，这个背景非常重要， 已经到了一个非常关键的时候。
首先看中国房地产的前景。我记得 2019 年也是在新供 给的平台做了一项研究，那个时候房地产市场如火如荼，我 们当时就发表了一个观点，当时的标题中国房地产市场将在
三年内见底，这是我们当时的测算，目前看确实地产在 2021 年和 2022 年左右见底的。
刚才贾老师也提示了不应该看狭义的城镇化率，也不应 该简单的看待房地产的问题，我们从两个维度，从量化的维 度测算， 即便是考虑广义的城镇化率，考虑人口结构，考虑 种种的家庭的平均人口的规模， 以及未来的收入预期，未来 5-10 年的房地产的需求的中枢可能降到现在的 8 亿平、9 亿 平。第二，因为过去几年强烈的超额供给，浅色的线是实际 的，深色的是超额的，过去 6 年每年都超额了 1 亿到 2 亿平， 未来进入调整期不断寻底即便未来 5-10 年每年潜在的需求 是 9 亿平左右，实际的应该是在这下面。所以，实际的可能 是 7-8 亿平。因为过去提前预支了需求。这是从量化的角度 来看。目前我们在这个平台跟大家汇报，至少从房地产的一 些量化指标看，未来 5 年或者未来几年房地产是否已经见底 形成了，这个还是需要不断的斟酌。这是从量化的角度。
另外，从国民经济收入分配的格局来看，房地产究竟